Tenir Compte de la Valeur Patrimoniale dans l’Entretien du Bâtiment

Le rendement du bâtiment et sa durabilité sont partiellement et directement liés à l’entretien continu de ses composantes et de ses systèmes. Il est essentiel de comprendre les facteurs de détérioration ainsi que les procédures et les problèmes inhérents à la préservation des éléments des bâtiments historiques, comme les fenêtres, les métaux, le mortier, le plâtre, la pierre et le bois d’œuvre. ,  

Les régimes d’entretien des bâtiments contemporains sont rarement adaptés aux besoins uniques des bâtiments anciens. Par exemple, on considère souvent que les murs en maçonnerie ne nécessitent aucun entretien, ce qui est faux. Le rejointoiement inadéquat et l’alternance des cycles de gel-dégel combinés à l’infiltration d’eau causent alors des dégâts inutiles aux murs. Par ailleurs, les régimes d’entretien des bâtiments évitent souvent la pose de contre-fenêtres saisonnières, invoquant le fait qu’il s’agit là d’une « activité récurrente et potentiellement coûteuse ». Au lieu de cela, il faut souvent acheter des fenêtres de remplacement très dispendieuses, ce qui inverse le rapport coût-valeur et fait passer les dépenses de l’exploitation à l’immobilisation.

Néanmoins, même si elles ne sont pas une solution réaliste pour les bâtiments de grande hauteur, les contre-fenêtres saisonnières peuvent certainement être utilisées dans les bâtiments à un ou deux étages. Ces sortes de régimes d’entretien moins avisés et parfois inadaptés aux besoins des bâtiments plus anciens sont souvent le sous-produit involontaire de programmes qui n’ont pas été conçus pour ce type de bâtiment, en particulier dans les grandes organisations privées ou institutionnelles qui gèrent des portefeuilles immobiliers contenant un nombre limité de ces bâtiments. Ces régimes proposent des méthodes et des procédures systématiques ciblant des bâtiments neufs, que le personnel d’entretien connaît davantage vu qu’ils sont plus nombreux. En outre, les programmes d’entretien à grande échelle typiques des anciennes propriétés sont souvent rattachés à des projections de revenus et de dépenses fondées sur un examen annuel de l’état des bâtiments et sur des devis conventionnels d’entretien et de remplacement calculés selon la durée de vie des matériaux et des assemblages contemporains. Le problème est ensuite aggravé par le fait qu’il est souvent coûteux de remplacer des composantes et des matériaux d’origine ou traditionnels et que, si cette mesure n’est pas effectuée correctement, le caractère ou la valeur patrimoniale du bâtiment risquent d’en souffrir.

Dans le cas des bâtiments anciens et des portefeuilles immobiliers comportant des bâtiments patrimoniaux, il est donc recommandé de renforcer les systèmes et régimes d’entretien de manière à mieux refléter les travaux exigés par le bâti ancien, les assemblages traditionnels, les approches potentiellement uniques et une éventuelle valeur patrimoniale.

Par exemple, dans le cadre du projet pilote de 2013-2014 d’Infrastructure Ontario, le but était d’établir un régime d’entretien éclairé en adaptant les normes du Rapport d’inspection annuelle d’immeubles (RIAI). L’objectif était de rendre l’entretien des bâtiments patrimoniaux aussi facile que possible pour le personnel de gestion immobilière et ainsi assurer la protection et la préservation efficaces des structures patrimoniales. Une fois le RIAI rempli par un gestionnaire immobilier et utilisé dans la planification de l’entretien et des dépenses d’établissement, l’équipe de gestion immobilière, qui connaît déjà la procédure, n’a plus qu’à adapter l’entretien aux besoins des propriétés à valeur patrimoniale.

L’équipe du projet pilote a ajouté les adaptations suivantes au RIAI habituel:

• Intégration de la déclaration de caractère patrimonial et des données visuelles illustrant les parties ou les assemblages qui ont une valeur patrimoniale;
• Consignation et classement par catégories des composantes du bâtiment qui possèdent une valeur patrimoniale ou qui y contribuent de façon à ce que la structure et les assemblages patrimoniaux ne soient pas traités simplement comme leurs équivalents contemporains (p. ex., en créant un critère RIAI à part pour les murs extérieurs en pierre, les distinguant des autres finitions extérieures non patrimoniales). Cette adaptation permet de créer des références et de prévoir des budgets mieux adaptés aux projets de réparation et de réhabilitation patrimoniaux;
• Établissement d’un coefficient des coûts pour mieux refléter les dépenses d’entretien prévues pour les assemblages patrimoniaux.

Et enfin, pour améliorer davantage la durabilité des propriétés patrimoniales, il faut prévoir un budget d’entretien continu plutôt que des projets d’immobilisation majeurs. Ce changement pourra s’avérer bénéfique pour tous les types de bâtiments de propriété, peu importe leur taille.